Los detalles clave del nuevo decreto de vivienda: prórrogas de contratos, regulación del alquiler temporal e indemnizaciones por desahucio

El Consejo de Ministros ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el primero y más extenso de sus reales decretos sobre vivienda, disipando diversas incógnitas regulatorias. Un segundo texto —aún no publicado y sujeto a negociación política— dispone que los arrendadores deberán indemnizar al arrendatario con una anualidad completa de renta si incumplen la prórroga automática e indefinida pactada.

Concepto y límites a las compras especulativas

Aunque el término «fondo buitre» no aparece en el articulado, el texto introduce limitaciones temporales de adquisición para proteger la función social del inmueble y combatir la especulación. La restricción afecta a entidades cuyo objeto social sea adquirir fincas urbanas por un importe inferior al 70% de su valoración oficial de mercado con el propósito de obtener una rentabilidad inmediata.

Suspensión de desahucios y compensaciones

El artículo segundo estipula la congelación de los lanzamientos para personas vulnerables sin alternativa residencial hasta el 31 de diciembre de 2030. Cuando el demandante sea un fondo especulativo con las características señaladas, la suspensión procesal será preceptiva incluso con sentencia firme. En el resto de los casos, se arbitran indemnizaciones para los propietarios afectados por impagos.

A través del artículo 5, se reformula la Ley de Enjuiciamiento Civil para incorporar la «enervación extraordinaria»: en ausencia de alternativa habitacional, las Comunidades Autónomas asumen la cobertura de las rentas impagadas a pequeños propietarios (aquellos con menos de 10 inmuebles), siendo posteriormente reembolsadas por la Administración General del Estado.

Prórroga extraordinaria del alquiler

Se reinstaura la prórroga extraordinaria para los contratos vigentes que expiren antes del 31 de diciembre de 2028, manteniéndose las mismas cláusulas y condiciones. El requisito de acceso exige estar al día en el pago de las últimas ocho mensualidades. La medida decaerá si media un nuevo pacto entre las partes o si la propiedad reclama la vivienda para uso propio o de familiares directos.

Regulación del alquiler de temporada

Las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exigen fundamentar de manera expresa y justificada la causa del contrato temporal. La carencia de acreditación o la extensión injustificada del plazo superando los doce meses derivará en la conversión automática en contrato de vivienda habitual. Asimismo, estas rentas quedan sujetas a los límites del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para las revisiones anuales. La disposición transitoria octava matiza que los contratos preexistentes se regirán por la norma anterior salvo que sean objeto de renovación tras la entrada en vigor del decreto.

Alquiler por habitaciones y plataformas digitales

El arrendamiento de habitaciones queda integrado formalmente en la LAU, pudiendo adscribirse a la modalidad de temporada o residencial. La suma de las rentas de los contratos parciales de un mismo inmueble no podrá rebasar el importe del alquiler unitario de la vivienda completa, aplicando estrictamente los topes de precio en zonas tensionadas. Se excluyen de esta regla los programas de acogida sin ánimo de lucro gestionados por el tercer sector. Por su parte, las plataformas de intermediación de corta estancia quedan obligadas a auditar e informar con veracidad sobre el cumplimiento normativo.

Congelación de renta en revisiones

En las actualizaciones anuales, los precios quedarán congelados si la renta supera la media fijada por el Índice de Referencia. Si se sitúa por debajo de dicho umbral, el incremento anual máximo permitido será del 2%.

Régimen del segundo decreto: Prórrogas e indemnizaciones

El borrador complementario fija la renovación automática del contrato por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo notificación en contra formulada con seis meses de antelación por el propietario o dos por el inquilino. La inobservancia de la prórroga por el arrendador conllevará una indemnización equivalente a un año de renta a favor del inquilino, obligación que se traslada al nuevo adquiriente en caso de compraventa.

Las excepciones a esta penalización comprenden:

• Necesidad sobrevenida de la vivienda para el arrendador o su cónyuge en proceso de divorcio.

• Inocupación no justificada por parte del inquilino durante seis meses.

• Titularidad de otra vivienda por el arrendatario en el mismo municipio.

• Firma previa de un contrato alternativo de cinco años.

• Situación de vulnerabilidad del arrendador.

Línea de crédito ICO «Tu Casa» para compra

El Instituto de Crédito Oficial gestionará, con cargo al Ministerio de Vivienda, un programa de financiación a tipo de interés 0% destinado a la adquisición de la primera vivienda. La ayuda cubrirá hasta 50.000 euros (o el 20% del valor de compra si fuera inferior) para la entrada de la hipoteca, con un periodo de carencia total equivalente al plazo del préstamo hipotecario (hasta un máximo de 30 años).

Las viviendas adquiridas con este respaldo tendrán limitado su precio máximo de reventa en transmisiones posteriores al valor de compra actualizado según el IPC, más las mejoras o rehabilitaciones acreditadas. El articulado abre la puerta a que el desarrollo reglamentario fije los criterios y perfiles de los beneficiarios.

Incentivos y deducciones fiscales

El decreto habilita bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF para arrendadores que apliquen reducciones del 5% en la renta bajo determinados supuestos. En paralelo, se crea una deducción del 10% de las rentas satisfechas para inquilinos con ingresos de hasta 33.007,20 euros anuales.

Para acceder al beneficio, el contribuyente o su unidad familiar no podrán ostentar la propiedad o un derecho real sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros durante un mínimo de seis meses al año, salvo imposición judicial o administrativa.

Fiscalidad de pisos turísticos, SOCIMIs e IBI

• IVA: Los pisos turísticos pasan a tributar al 10% de IVA, equiparándose a la actividad hostelera.

• IBI municipal: Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50% en la cuota del IBI a viviendas destinadas a uso turístico, e incrementar hasta el 100% el recargo para propietarios de cuatro o más inmuebles de este tipo. Se mantiene la facultad de aplicar recargos de hasta el 150% a viviendas desocupadas de forma continuada durante más de tres años por titulares de más de dos inmuebles.

• Vivienda protegida y SOCIMIs: La construcción de vivienda protegida reduce su tipo de IVA al 4%. Por su parte, el gravamen a las SOCIMIs se eleva al 25% sobre sus beneficios, con reducciones de entre el 50% y el 100% si destinan parte de sus activos al arrendamiento asequible.

Blindaje del parque público de vivienda

La vivienda pública de titularidad estatal queda calificada de forma permanente sin posibilidad de desclasificación. En caso de enajenación de inmuebles pertenecientes al parque estatal, el precio final no podrá superar los máximos fijados para la vivienda protegida en la Comunidad Autónoma correspondiente.